繼上一篇 土地投資基本觀念_長期價值
趨勢線的概念來衍伸的話，可以概略整理出
幾個不動產投資的基本關鍵能力，如下:
1.不動產估價能力:
目前不動產較常見的估價方法有三種，
分別是比較法、收益法、成本法，個人淺見
認為三個方法都要精熟且相互交替使用，如
此才能客觀的評估不動產之價值，概略介紹
如下:
a.比較法:
內容如其名，比較法就是透過各種間接
或直接的比較來推估不動產當前的合理價位
，目前實價登錄提供了開放資料讓大眾更容
易用比較法來評估不動產價值，但是如果沒
有透過專業的知識跟經驗的累積來將資料做
正確的修正與解讀，比較者反而容易被實價
登錄的資料牽著鼻子走而不自知，
例如: 土地價值跟建物價值之關係?
臨大路與接小巷如何比較?
住宅大樓和公寓如何比較?
20年以上老屋如何修正?
資料差異太大如何判斷?
............................等。
沒有適當的修正，實價登錄的資料真的
就僅只是資料而已，沒有太多意義。
b.收益法:
簡單來說，收益法是將不動產用長期經營
的角度來評估不動產價值，例如:套房租金、
店面出租、餐廳經營、商場營運、旅館經營..
.等，如果能正確評估適合之營運型態的營運
結構，相對就可以估算出不動產的價值。
本方法有2重點，一是挑選正確營運模式
的眼光，二是該營運架構的掌握度，如此，往
往可以突破比較法的盲點，評估出不動產真正
價值，只是兩個重點都需要持續的努力與經驗
累積。
案例:
桃園台茂購物中心原本營運狀況低迷，該資
產價值一直處於低迷，但其原始股東新加坡
政府產業投資（GIC RE）併購台茂開發，並
委託新加坡的專業零售資產經營公司佳之地
（Guthrie）負責管理與規劃後業績大幅提升，
我認為（GIC RE）就是收益估價法的高高手(不
管其是不是請Guthrie代為評估，畢竟他們最終
決定出資併購)。
c.成本法:
對我來說，此法就是站在建商(或土開)
的角度來看不動產，假如將一塊郊區土地試
著用透天建案的方式來估算，將土地成本、
建築成本、管銷成本、稅務、利息...等成本
加總，加上適當的毛利後所推估出來之房價
是否合理，如此土地價值範圍就可以推出。
反之，針對一個舊建物，以重建的角度
重新估算後再以折舊來修正，也可以評估出
該建物的價值。
此法可以成功克服比較法盲點，不完全被
比較結果左右，當然這對於建商的成本結構
要有一定的了解才行。
2.環境掃描與分析判斷:
所提，對於不動產的環境與趨勢分析是需要
長期的努力以及經驗累積，本人暫時沒資格
做過多的評論，但是這裡我特別想建議麥克
波特大師的名著競爭論，個人認為看完此書
後對於環境掃描與產業分析的能力會大增。
3.不動產企劃:
對於不動產利用的特殊敏感度+提出具
吸引力方案之企劃能力，絕對是不動產投資
的最佳利器，此有賴於成功抓到該不動產之
最終使用者(end user)的精準度。
我認為初期資本不足者最需要培養的就是
企劃力，有企劃力才能吸引資金，進而得到機
會去實際執行一項投資案。
4.財務試算(含時間因素):
完整的財務試算是投資可行性的最後把
關依據，計算可行時尚有許多不確定風險，
更何況是計畫不出一個可行性，財務試算力
求誠實面對，切勿因個人疏忽或是為了募資
而產生太樂觀的試算結果，後者更是與詐欺
無異。
5.風險評估:
黑天鵝作者塔雷伯提到，務必要固執的
避開會讓你倒地不起的黑天鵝事件，確定失
敗後可以東山再起，且成功後報酬驚人，那
就勇敢壓下去吧，但前提是前面的知識與評
估都已做盡，分析後自己判斷此投資案利大
於弊才行。
看完本篇，也許你會覺得以上每個必備的
能力都可以當成一個專業領域來看待了，怎麼
可能樣樣專精?
但如果你知道巴菲特的最佳夥伴查理.蒙格
所提到的多元思維模型裡，要你掌握幾乎近百種
的思維模型與技巧時，應該就會覺得這裡提到的
相對簡單多了，如蒙格所說的:[你必須接受這個
世界，它就是這麼複雜]，並持續不斷的努力去掌
握每一種能力。
用(蒙格最愛引用)愛因斯坦的一句話作結束:
[一切應該盡可能簡單，但是不能過於簡單]
以上僅提供筆者自認為受用的觀念，筆者
資歷尚淺，歡迎同好指正。
(Email: soilwater0723@gmail.com)
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