土地的投資知識包羅萬象，不同領域有不同的

重點，其是需要長年的時間來鑽研與經驗累積才能

在特定方向有小小成就，但有些基本觀念我還是認

為值得推廣，以下是接觸相關工作初期，主管所給

予的一個基本投資觀念，那就是

    土地長期價值趨勢線!!

     對公司來說土地投資首重長期價值，而

長期價值有幾個重點，如下圖:

1.起跑點: 土地購入價格

    要看長期價值趨勢，一開始的購入成本絕

對影響重大，一方面是自己資金或是銀行貸款

額度會影響購入土地規模的挑選，另一方面就

是要對土地現有價值做適當的評估，以評斷自

己的購入價格是否合理。

2.趨勢: 狀態1、狀態2、狀態3...

    土地的長期價值是否上漲，首重判斷出

能促使價格上漲的土地狀態，狀態可以是主

動執行，也可以是被動等待，像是整地、美

化、甚至建設...等，都是主動執行，這需要

培養對於土地可能發展的想像力與企劃力，

一般建設公司在特定領域都有相當的知識。

     而被動等待可以是整體趨勢判斷、政府

重大建設消息、土地重劃消息...等，整體趨

勢判斷是需要透過長年的研究，這裡本人沒

資格做過多的評論，而根據一些利多消息來判

斷狀態的話就像股神巴菲特偶爾會進行的"套

利"動作。

    其精神就是可能性分析，當某個利多消息

釋出，且經分析後判斷此消息發生機率很高時

，股神巴菲特就會買進相關股票，而對土地的

利多消息像是市地重劃、重大交通建設...等，

但要注意的是，現今的利多消息實在太多，請

不要盲目跟從，請看看當初為了台北都市更新

而花大錢布局的可憐廠商。

     狀態判斷我認為是最難的一件事情，這部

分需要長期的投入與研究，以期待最終能有一

點點敏感度，而在[精準預測]一書中我認為一

個觀念非常受用，那就是永遠要有機率的觀念，

每當做出一個判斷後，不要堅信不移，反之，

要根據每個相關事件來調整當初判斷的機率，

以期待可以克服自己的盲點。

3.時間:各狀態對應時間t1、t2、t3:

    時間，絕對是土地投資的重要考慮因素，

這關係到資金的運用、借貸還款壓力、其他機

會成本...等，因此每個狀態的時間長度要大致

掌握，如此才能判斷投資整體的運轉是否會出

現資金缺口，如果政府喊說2年要蓋完捷運而拖

到4年才完工，那麼槓桿操作過高的人只好自求

多福了。

4.價格: 預估可賣出價格P1、P2、P3:

     當我不斷地聽到別人一直提到土地買

入可以多少錢賣出的時候，心裡就知道，

沒有上面那張圖的共識，是很難在同一個立

足點溝通的，畢竟價格與土地狀態和所需時

間有重大關聯，但說到價錢，我自己深信股

神巴菲特講的一句話[概略的正確遠比精準

的錯誤好]，價位務必要評估在一個範圍內，

不要判斷出一個數字後就重此深信不疑。

5.風險(S2價值下降): Pd1、Pd2、Pd3

    當土地價值不升反降時，應該是投資人最

痛苦的時刻，但我們還是要了解該土地如果不

幸判斷錯誤的話，最大的損失到哪裡?或是說

價格降到多便宜時要賣出去是沒問題?當這個

損失可以承受時，才可以大膽投入。

以上僅耍耍嘴皮提供一些自認為受用的觀念，

歡迎同好和前輩指正。

(Email:  soilwater0723@gmail.com)