都市更新平台研究室

                      (圖來自中信房屋網)

    共有土地，即多人共同擁有之土地，長久以來

都是土地利用的極大障礙，因其容易因為共有人的

不合而產生糾紛，進而導致土地無法有效利用，所

以市場上往往給予共有地較低的價值，由此可知共

有地的處理是有其意義與價值。

    共有土地大致可分為共同共有(有明確持分比

例，又稱分別共有)與公同共有(沒有明確持分比例，

例如祭祀公業土地)，一般比較常見的是共同共有，

像是合資購買土地、分割贈與、繼承...等都會產生

土地共有狀態，尤其是繼承，很多土地經過多年繼承

後，其共有人狀態往往複雜到難以處理，因此共有土

地有拖越久就越難利用的特性。

    目前政府對於共有地的處理有兩大方向，一個是

處分(像是賣掉、建築、營運、設定負擔...等)，另一

個就是分割，會特地把分割另外提出是因為其門檻與

流程都不太一樣，後續慢慢解釋。

共有地處分(買賣、建築.....等):

一、申請門檻(下列擇一即可):

   1.共有人超過 1/2 且 合計持分超過1/2。

   2.持分超過2/3，人數不計。

二、說明:

    為了達到土地充分利用之目的，政府特地

在土地法裡制定了以上的門檻條文，好排除民

法對於共有物的嚴格限制(需全體同意)，以避

免土地因為繼承者失聯或是部分少數人因素而

導致土地無法利用，當然為了避免其他不同意

之共有人權益嚴重被剝奪，法規對於欲處份之

共有人有加註一些義務。

三、簡易流程:

共有地分割:

一、申請門檻:

     需全體共有人同意，如無法達成協議者，

可向地方政府申請調處，調處不成或有異議，

於調處決議後15日內上法院申請裁判分割。

二、說明:

    個人認為政府對於共有地分割有較嚴格

之限制是有其合理考量的，畢竟分割後每個

人的土地價值差異太大，同持分的土地會因

為形狀、面寬、臨路與否而產生很大的價值

落差，反之，土地賣掉的話在某種程度來說

會有比較公平的結果(持分多少就分多少錢)。

三、簡易流程:

               (圖來自中信房屋網)

    以上只是簡易流程，每個案件會因為問題

不同而產生不同之關鍵與解法，歡迎同好指正

或是一同討論。

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