都市更新平台研究室

     (圖來自網路資料，侵權請告知)

    由於土地的來源與資料眾多，像是仲介、

法拍、地籍清理、祭祀公業土地(公業已清理

且欲處分土地者)、重劃保留地標售、其他國有

土地標售....等，同期需評估之土地資料往往上

百筆，因此，在正式決定購買一筆土地之前，原

則上公司內部一定會經過幾道程序關卡來過濾標

的物，如下:

1.初步資料篩選:

   在限定的總價範圍、地類(分區)、持分大小

...等明確條件下，直接篩掉不合目前公司目標

的土地，條件通常會依公司現況及目標而調整，

因此條件會隨時間而變。 

2.二次篩選:

    客觀條件拿掉後，就會請資深主管進行第

二次的資料篩選，第二次的篩選會比較主觀一

點，這要憑長久累積的經驗來判讀該土地有無

價值，通常會以使用分區(使用地類)、面積大

小、單價、總價以及地上物狀況...等資訊來

判讀，並最終挑出約總資料之10%土地，來進

行進一步的資料調查。

         (圖來自網路資料，侵權請告知)

3.電腦作業:

    在土地現場探勘前，我們要先花時間針對

每筆土地做進一步的調查，好確認是否值得外

出一趟去看它，而這一關卡的步驟主要有兩層

意義:

A.效率、成本考量:

    對公司來說每個挑選過程都是成本，而外

出通常是人力本消耗最多的地方(資深主管要

親自去看地)，因此，如果可以在辦公室內直接

篩掉不值得看的土地，對公司整體來說就是增

加效率及節省成本。

B.土地資料建檔:

    由於到這一步驟為止所剩的土地都有其

比較價值，經資料調查並整理之後的檔案，

將會變成公司內部的土地資料庫，這資料庫

經過長期累積後將會持續強化我們對特定地

區的認識，最終可以幫助我們大膽判斷某區

域未來的趨勢與該土地可能狀態(請參考土

地投資基本觀念_長期價值趨勢線)，而這就

是我們要下重本投資的方向。

    這部分的作業內容後續會再後續文章做

介紹，基本上會有幾個重點像是: 位置(交通)

、都市計畫、環境、利多消息、地形、臨地合

併使用效益..等之綜合判讀，這些都需要在網

路找出相關資料。

4.現場探勘:

    經過內部資料調查後會淘汰掉不值得現場

探勘之土地，剩下的就要老老實實地跑一趟了

，現場調查要看的重點也不少，但最終看完要

能得到兩個結論，一是評估土地可能發展潛力

，二是找出任何不利因素。

          (圖來自網路資料，侵權請告知)

5.投資審議會議做出最後決定:

    現場探勘後通常會再刪掉一半以上的土

地，剩下的就會在投資審議會上逐一討論，

會議上必須針對公司財務、土地投資風險、

整體預估投報率...等做一次完整評估，經過

不斷的比較後最終挑出標的物與確認金額

(投標價或開價金額)，爾後就是進行購買的

動作(下標或是開價)，標售很單純，投標後

就聽天由命，非投標管道就還要經過一段談

判過程。

                               (圖來自創業現場)

    整體流程對於個人來說似乎困難了點，但

我認為正當的土地投資就是這麼難(請看紅色子

房這篇文章來分辨投資與投機之不同)，就像我

個人看到巴菲特選股的方法後，就完全放棄證

券領域之研究是一樣道理...因為實在太難了，

而決定投入不動產領域純粹是對土地多了那一

點熱忱，當然，這條路還相當漫長。

本人資歷尚淺，歡迎前輩與同好指正與討論。

   (Email: soilwater0723@gmail.com)

    (圖來自紅色子房於幣圖誌之文章)