都市更新平台研究室

    不動產投資其實可以很知識化的，也就是

靠長期不斷的研究，並在對的時機用對的價位

大膽投入，只要研究夠深，預期的報酬絕對可

以實現，以下用一個簡單的小例子讓大家參考，

期望讓沒接觸過不動產投資的讀者能夠有一點

點感覺:

第一步:區域深度了解(新竹為例)

    新竹火車站前後站之區域因為鐵路之隔

而產生極大的落差，新竹前站百貨林立，而

後站後站地區目前為住宅區，區內計畫道路

狹小，缺乏公共設施，土地使用強度不足。

    有鑑於此，新竹市政府近年來極力重整

後火車站，希望把後火車站之區域打造的跟

前站一樣繁榮，並且解決前站人潮與交通過

於匯集之現象，陸續公告了很多計畫如下:

1.後站地區都市計畫變更:

     公告發布實施「變更新竹科技特定區計

畫細部計畫(配合台鐵後站地區都市更新計畫

-轉運站用地回饋方式)」案。

2.後站地區都市更新計畫:

         新竹市火車站後站都更案為政府20

處優先推動更新計畫及六大指標領航的旗艦計

畫之一，該更新事業案將藉由都市更新計畫，

塑造後站商圈，進而引進民間投資開發。

     該案更新單元位於「新竹科技特定區計

畫」西南側，地處新竹市火車站後站地區，

全區包括三個更新單元（F1-1、F1-2、F2）

及毗鄰商二部分土地。

3.後站地區聯外道路工程:

   新竹火車站後站地區都市更新聯外道路

及綠美化工程簡介:
   a.工程類別：道路橋梁工程
   b.工程地點：新竹火車站後站地區
   c.工程造價：5,850萬元
   d.承包廠商：金春福營造有限公司
   e.設計監造：四海工程顧問有限公司
   f.工程內容：

       新竹火車站後站圍牆邊道路拓寬，

       長度460公尺，寬度10-14公尺，

       LED路燈21盞，單側排水溝及人行道。

4.後站國道客運轉運站新建工程:

    竹市南區受到鐵路隔絕一直無法發展，

台鐵後站國道轉運站的動工，是南區與東區

共同盼望的大事。

5.火車站前後站立體連通設施:

   新竹市區鐵路路廊兩側土地縫合暨前後

站立體連通規劃，與台灣各地區極力推行的

鐵路地下化是一樣目的，就是不讓鐵軌阻擋

前後站區域之交流，而新竹市所提的計畫是

以高架橋概念，連同火車站附近大眾運輸工

具一起整合。

第二步:投資機會發覺

          透過平常不斷的努力來累積找地實力(請

參考土地挑地流程)，當好的標的物出現時自

然會跳入你眼裡，以下是我剛好看到，疑似屬

於新竹後火車站都市更新範圍內之法拍土地

(寫作日期2013/11/27)，這時就應該好好調查

該地的投資可行性。

第三步:知識性判斷

 1.價值判斷:

    熟悉法拍流程就知道，特拍的價格是經

過估價師估價後，經過好幾次八折的價位，

應此可以大致推估估價師對於本地的價值判

斷(特拍:25萬/坪 => 原估價約40~50萬/坪)。

    當然也可以利用實價登錄資料來了解前站

價位、該區價位...等數據做比較。

2.特殊專業知識:

   實際去了解都市更新計畫，就可知道買了

這塊土地的利益形式以及實現之時間，以此

判斷是否值得投資(地上物也許可以靠都更流

程而直接解套)。

 第四步:財務規劃

    財務狀況永遠是最現實的問題，投資前務

必考慮自身金流狀況、實現利益期間的機會成

本、是否貸款以及可能風險....等，如果各位

跟我一樣是白手起家之窮苦年輕人，那就考慮

籌資(提計畫案)，成立特殊目的公司...等方式，

總之財務規劃能力是投資的最終利器。

    以上其實就是長期價值趨勢線的基本應

用範例，該篇看起來好像非常理論，但只要

持續努力不懈的研究，時機到了時候一定可

以展現驚人的成果。

  本人資歷尚淺，歡迎前輩或同好指正。

  (Email: soilwater0723@gmail.com)