都市更新平台研究室

    之前文章土地的挑選流程介紹中提到，

在實際到現場探勘土地前，會有一道重要過濾

關卡，那就是電腦作業，本篇就來介紹這一步

驟的一些基本動作和工具。

一、土地基本資料:

1.資料來源:  HiNet地政服務系統

     只要家裡有網路，都可以申請一個帳號，

如此就不用跑去地政單位臨櫃申請，強烈建議

有意從事地產投資的朋友申請一個，因為申請

土地資料的動作會頻繁到難以想像。

2.須了解資訊:

A.地籍圖:

  (1)土地形狀是否好利用。

  (2)判斷臨路、規劃道路、拓寬意圖。

  (3)周圍土地規劃程度(亂 or 方正)。

  (4)與周圍土地結合效益。

  (5)從分割狀況判定政府意圖。

    地籍圖對於專業人士，就像設計圖對於建

築師一樣重要，地籍圖所能讀出之資訊遠比我

自己當初想像的多很多。

B.土地謄本:

  (1)土地面積。

  (2)土地公告現值:

     公告現值為土地增值稅之依據，而其對

現值也有一定的參考作用，市區土地通常會將

公告總值乘以3倍後當作市價參考。

  (3)使用分區與使用地類別:

    本項目是土地最重要資訊之一，尤其是

使用地類別會直接影響土地的利用，如果是

都市計畫土地，則這兩項通常顯示空白，此

時就應該去查該區都市計畫圖好判定該地使

用分區(住、商、公、工、農、保....等)。

    (4)其他登記事項:

     確認是否有登記建物，禁建、限建...等。

  (5)土地所有權人:

     在複雜土地裡(EX:共有地)，所有權人

的解讀是非常重要的，因為這關係到該土地

的複雜度，從人數、登記日期、登記原因..等

蛛絲馬跡，都可以找到很多線索，例如:38年

總登記一直到現在，所有權人可能不知去向了，

40年就繼承之土地，可能當事者已經往生，而

其子孫未辦理繼承....等。

  (6)他項權利:

        任何土地之他項權利都是重點，像是地

上權、三七五減租...等都會瓜分掉土地之價

值。

二、土地位置判讀:

1.地籍圖便民系統:

    地籍圖便民系統是相當有用的工具，這

是政府提供之免費網站，其結合了google

map，與google earth可以在網路上直接查詢

簡易地籍圖、地圖、衛星圖...等，這是確認

土地位置的重要工具。

2.google map 與 google earth:

    確定位置後，到真正的google map軟體還

是會得到比較多的資訊，而且其還有很多有用

之小工具，例如:

   (1)路線規劃:

    確認非直線距離、初步了解兩地往返時

間...等，都是重要參考資訊。

   (2)街道圖:

    google map的街道圖功能不知道替我省

下了多少無用之現地探勘，我愛死這功能了，

只是這與衛星圖一樣要注意時效性。

   (3)google earth:

   google earth 在確認非平地土地時特別

有用，不但可確認地形，還可以知道概略坡

度。

 三、相關法規查詢:

    不同分區有不同土地管制與其他相關法

規需要確認，日後再以他篇專章介紹。

    以上資料製作成一個文書檔後，就是一個

標的物的建檔資料，日後的估價、現場照片..等

資訊也都要存在相同檔案，久而久之，你會發現

自己已經累積了豐厚的土地資料庫，任何新標的

物一出現，都可以馬上進行比較。

    本篇只是電腦作業流程概要，以上每個動作

其實都有很多知識面的東西要去充實，其最終目

的就是要找出有價值之土地，本人也在持續精進

中，歡迎同好或前輩討論指教。

(Email: soilwater0723@gmail.com)