都市更新平台研究室

一、名詞解釋:

    地籍，即為不動產財產權之公示登記，

也就是現今產權私有與土地利用的最基本基

礎，因此，地籍清理白話一點說明就是，將

不動產的登記做整理。

二、緣由:

    看到這也許會讓人納悶，中華民國的不

動產權不是非常清楚嗎?為啥還需要進行地籍

清理呢?

    原來，台灣在光復以來，因為政府接收台

灣時有一段混亂期，加上當時新的行政人員素

質低落，導致政府在接收台灣後的土地權利憑

證繳驗相關作業中，產生很多1.權利內容不

完整、2.權利人不知去向、3.與現行法令規

定不符之地籍登記。

    因為權力不明(或不合法)，所以這些土

地根本無法利用，如果大家看到繁華都市中

有一塊土地的現況特別老舊(磚房、老廟...

等)，很有可能就是上述之土地，而政府從95

年起就開始制定法規與計畫，來想辦法處理這

些土地，地籍清理就此產生。

三、地籍清理計畫:

    政府於96年03月21日公布了地籍清理條

例來當作這類不動產之處理法源依據，並且

制定計畫與辦法，讓各地方政府清查、整理

、公告並公開標售這些土地，(質疑政府為

何有權標售這些土地的人，也許該知道無人

繼承之土地可以依據土地法第73-1條，將土

地列管15年後就可依法公開標售!)，而實際

標售進度已經從民國100年開始實施，受清

查之土地類型共分14類，如下:

(1)本條例施行前已依有關法令清理之神明

   會，於本條例施行後仍以神明會名義登

   記者。

(2)以神明會名義登記者或具有神明會之性

   質及事實者。

(3)38年12月31日以前登記之抵押權。

(4)34年10月24日以前登記之限制登記。

(5)38年12月31日以前非以法定物權名稱登記者。

 (6)以日據時期會社或組合名義登記者。

(7)土地總登記時或金門馬祖地區實施戰地政務

   終止前，登記名義人之姓名、名稱或住址記

   載不全或不符者。

(8)45年12月31日以前登記之地上權。

(9)各共有人登記之權利範圍不等於一者。

(10)以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體

    名義登記，現為依法登記之募建寺廟或

    宗教團體使用且能證明係同一主體者。

(11)以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義

    登記，現為依法登記之募建寺廟或宗教團體

    使用未能證明係同一主體者。

(12)日據時期為寺廟或宗教團體所有，為日本政

    府沒入，於本條例施行時登記為公有土地者。

(13)原以寺廟或宗教團體名義登記，於34年10月

    24日前改以他人名義登記者。

(14)非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名

    義登記者，除神明會、日據時期會社或組合

    、祭祀公業外。

四、清查總量:

 1.筆數總計:  451,286筆。

 2.總面積:    28,257公頃。

 3.公告現值:  6142億元(98年公告現值計算

   ，目前更高)

五、意義與機會:

   台灣目前有28,257公頃(100%)之權利不

明土地待清理，政府目前計畫藉由地籍清理

來釋出13,355.14公頃(47%)，到今年(民國

102年)為止已經公開標售了729.22公頃土地

(2.58%)，未來確定還有12,625.92公頃

(44.68%)的土地準備標售。

    如果上面那段話還無法讓人產生任何感覺

，改換以下講法，從民國103年開始之往後幾

年內，確定會有將近29萬籃球場大之土地會透

過公開之程序標售，而另外還有近34.3萬個籃

球場大之土地可能會被釋出(還沒有明確計畫)。

    在目前好土地相對稀少的今日，地籍清理

絕對是未來10年內之重要的購地來源。

六、標售概略流程:

    關於地籍清理代為標售流程，日後會以

他篇文章專章介紹，這裡簡單介紹其概略流

程讓大家有初步認識:

第一步、公告:

        政府公告土地資訊、標售日期，期間

    有異議者會將該土地緩標。

第二步、開標:

        欲標售者依照程序郵寄標單和保證

    金支票，地方政府於開標日直接開標。

第三步、優先購買權:

        最高標價者得標後會有10日優先購買

   權等待，具資格者可以用同價位優先購買。

    (未標售出之土地會進行第二次標售)

第四步、確定得購買土地:

        10日優先購買權等待後，如無人先購

    買，則進行繳尾款、領證...等程序。

第五步、價金提存:

       政府將得標價金提存於專戶，讓原相

   關權利人於10年內可以去辦理領取，10年

   後無人領取則錢會進入國庫。

  (如二次標售也沒成功，則土地規為國土。) 

七、地籍清理土地特性:

    地籍清理土地有其特殊性，因此除了一

般土地所要有的知識外，還要有一些其他額

外能力才能判斷標的物是否值得下標，以下

是本人接觸後(102年開始)之幾個心得:

1.土地現況複雜:

    由於土地年代久遠，因此，這類土地會

有很多無權占用之狀況，現在公司因為有夠

專業之法務部門，因此可以處理應付(會事先

估算費用與風險後再決定是否下標)，但一般

民眾可能要多加小心。

2.土地權力狀況複雜:

    常會有共有地、無限期地上權、三七五

減租等狀況出現，公司一樣會將這些處理成

本算清楚(當然要先知道如何處理)後才會進

行下標。

3.土地資料判讀要精準:

    由於同一標案會有好幾十筆到上百筆之

土地，而且所有縣市會各自發布，同一時期

往往要判讀幾百筆土地，因此需要系統性的

調查，才能從一堆資料中挖掘出好土地。

  (可以參考我們挑選土地的做法)

4.歷史:

    越深入這類土地，我對台灣歷史就會有

更深一層的認識，尤其是遇到日據時期公司

(會社)、祭祀公業、疑似228不見之所有權

人的土地時，很多故事可以挖掘，非常有趣。

    由於我現在所待之公司專精於複雜土地

之處理，加上對於土地的知識、經驗與規劃

能力，因此很容易就可以跨進這新領域，有

興趣者歡迎來信交流討論，不要讓這些土地

平白的變成國有了。

(Email: soilwater0723@gmail.com)