都市更新平台研究室

    之前文章市地重劃與都市更新之異同裡

簡單介紹了市地重劃的概念，本篇就稍微深入

解釋市地重劃，並以新竹市的光埔二期自辦市

地重劃區為例子，讓大家透過例子可以更清楚。

一、緣由:

    政府將一地區之土地用全面的角度做合

理的土地利用規劃，就叫做都市計畫，其被

計畫劃定範圍內之土地，就叫做都市計畫土

地(區)，然而，並不是政府紙上作業動一動，

我們的土地就會自動變成規劃後的樣子，反

之，政府會排定優先順序，將都市計畫土地

一區一區的依照規劃重新整理與改造，而這

動作就是我們所說的市地重劃。

實例:

    在新竹市靠近科學園區北邊的一大塊未開

發土地，在94年被政府納入都市計畫土地，並

劃定為重劃區，計畫名稱為:

新竹市變更高速公路新竹交流道附近

地區特定區計畫（新竹市部分）（第

一次通盤檢討）主要計畫案。

二、發起:

    當一區域有了都市計畫規劃後，後續就

可以按照規劃內容將土地重新整理，而依照

申請人身分的不同又可區分為公辦市地重劃

(主管機關提出申請)以及自辦市地重劃(人民

提出申請)。

    而光埔二期自辦市地重劃區就是由代表

人吳清源(九鼎開發建設)提計畫所發起的，其

籌備會正式於102年1月發起通知程序，同年7

月通過申請。

實例:

光埔二期自辦市地重劃區

三、計畫內容:

    一個成功的市地重劃，首重所有參與者都

能夠滿意之完整計畫，因此，為每個角色設定

適當利益是非常重要的，當有一方不顧特定角

色之利益時，就請看看苗栗大埔的慘痛事件吧，

而自辦市地重劃的參與角色如下:

      a.整合者

      b.土地所有權人

      c.政府

      d.工程廠商

   假設整合者是地主之一的話，其重劃後，後

三者都要有適當的利益，以光埔二期自辦市地

重劃區為例:

 1.土地總面積:

    計畫區總面積96.86公頃(100%)。

 2.重劃後公共設施(政府利益):

   38.64公頃(39.90%)之土地為政府所有，

   其包含道路、公共設施、政府機關用地

   、學校、綠地....等。

 3.重畫整體經費(廠商利益):

    約51億之經費負擔，以14.28公頃土地

    (14.74%)當作經費來源。

 4.地主分回土地(地主利益):

    扣除以上土地後，原地主分回43.94公頃

    (45.36%)

   看完後也許會好奇，所有權人的土地面積

在重劃後分回不到一半，為什麼還要答應呢?

如果你知道該案開發前後的土地預估單價由

11.8萬/坪變成50萬/坪，你就可以了解為什

麼了，不過再強調一次，重劃首重所有參與人

都能夠得到合理的利益與對待，而其中分回土

地的位置、形狀、臨路大小...等，也是一大重

點。

至於重劃流程，政府網站都會提供，如下:

  1.徵求範圍內地主同意。

  2.發起成立籌備會。

  3. 範圍申請核定。

  4.研訂自辦市地重劃計劃書報核。 

  5.公告重劃計畫書 。

  6.研擬重劃會章程草案。

  7.成立重劃會。

  8.籌編經費及公告禁止移轉等事項。

  9.現況調查及測量。

  10.工程規劃設計。

  11.查估重劃前地價。

  12.查估土地改良物或墳墓拆遷補償費。

  13.土地分配設計及計算負擔。

  14.分配結果公告及異議處理。

  15.申請地籍整理及土地登記。

  16.土地交接及清償。

  17.申請核發重劃費用負擔證明書。

  18.財務結算。

  19.重劃會解散。

 四、法源依據:

 1.平均地權條例及其實施細則。

   Ex:民間團體辦理市地重劃貸款要點。

結論:

    自辦市地重劃是個極大的計畫與工程，

但其也是讓整區土地效用大幅提升的最佳方

式，單然前提是計畫要顧及所有參與者利益，

整體流程透明化，不要讓某一方被嚴重剝削，

讓大家可以真正去體驗到土地活化後的好處。