都市更新平台研究室

一、什麼是都市更新?

    依都市更新條例第一條條文:「為促進都市

土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改

善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。」

    換句話說，都市更新是一種計畫，計畫目的是

讓都市內的老舊街區與老舊房屋可以透過重建、整

建、維護等手段，來達到都市土地再開發利用與都

市機能復甦的目的。

     而政府制定都市更新條例只是要讓都市更新有

明確的一個管道與程序可以進行。

二、為什麼要都市更新?

1.安全考量之急迫性:

       據統計，雙北(台北市、新北市)屋齡

30年以上之老舊房子合計共約75萬戶之多，概

略換算，30年以上的老舊房子至少有8萬棟以

上，老房子存在結構安全、耐震、巷弄狹小及

停車不易等問題。

     內政部長曾表示，台灣於九二一大地震

之前興建的房子，耐震設計明顯不足，如果發

生6.3級以上的地震，根據國家地震中心分析，

光台北市就會倒塌四千棟房子，將是台灣無法

想像的災害。

              (圖來自好房news)

2.都市發展考量之必要性:

       透過都市更新，可以讓功能衰退、環境

雜亂之老舊都市重生，藉此提升都市整體的生活

與機能，讓整個城市的美麗再進化。

      另一方面，老舊房屋的重建，更是在保障

原居住者權益之前提下，有效增加市中心房屋供

給之方法，可讓公共利益整體提升。

三、你家可以都更嗎?

   住家想參與都更，最基本前提是要先被劃

入為更新地區或單位，而劃入的方法有兩種，

說明如下:

1.地方政府主動劃定

   (依據都市更新條例第二章):

  如果房屋所在地已被公告為更新區域，則

可以依規定啟動都更程序，欲查詢政府劃定

之更新區域可到各地方政府的都市更新處網

站查詢。

查詢範例: 台北市都市更新處、

          新北市政府都市更新處。

 2.所有權人自行申請劃定

   (依據都市更新條例第三章):

   如未被政府劃定為更新地區，則所有權人

可依據各地方政府的劃定基準，將住家申請劃

定為都更單元，住戶一樣可以到都市更新處查

詢住家是否有被劃入為都更單元。

法規範例: 台北市都市更新自治條例、

          新北市都市更新單元劃定基準

四、誰來主導都市更新?

1.政府主導:

  第一種、政府自行辦理:

  由主管機關所成立的都市更新專責機構實施，

但至今為止少有實際案例。

  第二種、政府委託實施:

   政府經過公開評選程序委託其他機構(一般

依法成立之公司)實施，目前為止各地方政府大

部分均依此方式進行都市更新，並且已有成功

案例。

2.民間主導:

  第一種、合作實施:

   建商與所有權人合作，由建商提供相關資

源並主導實施，成功後再以都市更新權利變換

實施辦法之準則分配開發利益。

   第二種、委託實施:

    由所有權人委託專業機構當顧問，並付出

固定之顧問費用，而且辦理都更之所有費用均

由所有權人自行負擔，但都更開發利益也全歸

所有權人所有。

   第三種、自行辦理:

   所有權人自行組成都市更新會，透過決議

來進行所有都更流程，辦理都更之所有費用均

由所有權人自行負擔，但都更開發利益也全歸

所有權人所有。

五、近年都更推動之困境。

    2013年已是都市更新條例立法的第15個

年頭。據統計，全台申請都市更新案件已逾

900案，惟迄2010年2月止，全台已核定實施

且已完工的都更案只有125件。其中大多數又

是海砂屋、輻射鋼筋屋、以私併公、所有權人

極少的都更改建案，真正涵蓋較多住戶的都更

改建案例有如鳳毛麟角般的稀少，這也說明了

都更改建的困難度，整體來說都更有以下障礙:

第一個障礙：人心的貪婪與錯誤認知
    經台北市政府一坪換一坪的口號，以及

媒體帶有偏見的錯誤報導，讓民眾誤以為都

更可以為自己帶來大量的財富，完全以自己

利益來思考都更，導致整體都更案難以進行。

第二個障礙：整合困難

     老舊社區整合，實施者難以和原有居民

達成有效溝通，因為光要讓老人家搞清楚容積

率、建蔽率就很不容易，更別說什麼權利變換

等抽象概念。有些都更案件一拖再拖，甚至破

局，就是卡在整合問題。

第三個障礙：違建問題
    像是後院的擴建、頂樓的加建，因為這些

都不屬於合法建物，在都更時都無法計入現有

的容積之內，因此住戶會覺得吃虧、不甘心，

而排斥都更。

第四個障礙：一樓和頂樓的價值認知

      五樓有加蓋的，以及目前一樓的住戶

價值認知問題，在都更的價值計算上會和實

際有落差。

六、簡易都更。

      「簡易都更」以簡化流程之精神，讓都

更不需循都市更新條例繁複的程序，只要全部

所有權人100%同意，即可以較小之基地規模進

行重建，並獲得適當之容積獎勵，以下以新北

市之「簡易都更」為例:

1.法源:   (新北市)土地使用分區管制要點。

2.條件:

   (1).基地面積500 ㎡以上。

   (2). 30年以上合法建築基地面積+違章建

        物投影面積≧1/2基地面積，其中30

        年以上合法建築基地面積應達前述面積1/2。

   (3).申請重建之建築基地至少有一條所臨

       道路寬度應達8公尺，臨路寬度達8公

       尺以上之總長度應達20公尺。

   (4).新建建築物還需滿足退縮建築的要求

      （自道路退縮4米，鄰地境界線退縮3米）

   (5).全部所有權人同意。

3.獎勵:

       給予15%的容積獎勵（建蔽率再減縮、

基地內鄰棟距離達8米以上、基地透水面積達

法定空地面積的80%時，可再增加5%的容積獎勵）。

七、如何開始?

  歡迎來信免費諮詢詢問。

Email:  soilwater0723@gmail.com