一、什麼是都市更新?
依都市更新條例第一條條文:「為促進都市
土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改
善居住環境,增進公共利益,特制定本條例。」
換句話說,都市更新是一種計畫,計畫目的是
讓都市內的老舊街區與老舊房屋可以透過重建、整
建、維護等手段,來達到都市土地再開發利用與都
市機能復甦的目的。
而政府制定都市更新條例只是要讓都市更新有
明確的一個管道與程序可以進行。
二、為什麼要都市更新?
1.安全考量之急迫性:
據統計,雙北(台北市、新北市)屋齡
30年以上之老舊房子合計共約75萬戶之多,概
略換算,30年以上的老舊房子至少有8萬棟以
上,老房子存在結構安全、耐震、巷弄狹小及
停車不易等問題。
內政部長曾表示,台灣於九二一大地震
之前興建的房子,耐震設計明顯不足,如果發
生6.3級以上的地震,根據國家地震中心分析,
光台北市就會倒塌四千棟房子,將是台灣無法
想像的災害。
(圖來自好房news)
2.都市發展考量之必要性:
透過都市更新,可以讓功能衰退、環境
雜亂之老舊都市重生,藉此提升都市整體的生活
與機能,讓整個城市的美麗再進化。
另一方面,老舊房屋的重建,更是在保障
原居住者權益之前提下,有效增加市中心房屋供
給之方法,可讓公共利益整體提升。
三、你家可以都更嗎?
住家想參與都更,最基本前提是要先被劃
入為更新地區或單位,而劃入的方法有兩種,
說明如下:
1.地方政府主動劃定
(依據都市更新條例第二章):
如果房屋所在地已被公告為更新區域,則
可以依規定啟動都更程序,欲查詢政府劃定
之更新區域可到各地方政府的都市更新處網
站查詢。
查詢範例: 台北市都市更新處、
新北市政府都市更新處。
2.所有權人自行申請劃定
(依據都市更新條例第三章):
如未被政府劃定為更新地區,則所有權人
可依據各地方政府的劃定基準,將住家申請劃
定為都更單元,住戶一樣可以到都市更新處查
詢住家是否有被劃入為都更單元。
法規範例: 台北市都市更新自治條例、
新北市都市更新單元劃定基準
四、誰來主導都市更新?
1.政府主導:
第一種、政府自行辦理:
由主管機關所成立的都市更新專責機構實施,
但至今為止少有實際案例。
第二種、政府委託實施:
政府經過公開評選程序委託其他機構(一般
依法成立之公司)實施,目前為止各地方政府大
部分均依此方式進行都市更新,並且已有成功
案例。
2.民間主導:
第一種、合作實施:
建商與所有權人合作,由建商提供相關資
源並主導實施,成功後再以都市更新權利變換
實施辦法之準則分配開發利益。
第二種、委託實施:
由所有權人委託專業機構當顧問,並付出
固定之顧問費用,而且辦理都更之所有費用均
由所有權人自行負擔,但都更開發利益也全歸
所有權人所有。
第三種、自行辦理:
所有權人自行組成都市更新會,透過決議
來進行所有都更流程,辦理都更之所有費用均
由所有權人自行負擔,但都更開發利益也全歸
所有權人所有。
五、近年都更推動之困境。
2013年已是都市更新條例立法的第15個
年頭。據統計,全台申請都市更新案件已逾
900案,惟迄2010年2月止,全台已核定實施
且已完工的都更案只有125件。其中大多數又
是海砂屋、輻射鋼筋屋、以私併公、所有權人
極少的都更改建案,真正涵蓋較多住戶的都更
改建案例有如鳳毛麟角般的稀少,這也說明了
都更改建的困難度,整體來說都更有以下障礙:
第一個障礙:人心的貪婪與錯誤認知
經台北市政府一坪換一坪的口號,以及
媒體帶有偏見的錯誤報導,讓民眾誤以為都
更可以為自己帶來大量的財富,完全以自己
利益來思考都更,導致整體都更案難以進行。
第二個障礙:整合困難
老舊社區整合,實施者難以和原有居民
達成有效溝通,因為光要讓老人家搞清楚容積
率、建蔽率就很不容易,更別說什麼權利變換
等抽象概念。有些都更案件一拖再拖,甚至破
局,就是卡在整合問題。
第三個障礙:違建問題
像是後院的擴建、頂樓的加建,因為這些
都不屬於合法建物,在都更時都無法計入現有
的容積之內,因此住戶會覺得吃虧、不甘心,
而排斥都更。
第四個障礙:一樓和頂樓的價值認知
五樓有加蓋的,以及目前一樓的住戶
價值認知問題,在都更的價值計算上會和實
際有落差。
六、簡易都更。
「簡易都更」以簡化流程之精神,讓都
更不需循都市更新條例繁複的程序,只要全部
所有權人100%同意,即可以較小之基地規模進
行重建,並獲得適當之容積獎勵,以下以新北
市之「簡易都更」為例:
1.法源: (新北市)土地使用分區管制要點。
2.條件:
(1).基地面積500 ㎡以上。
(2). 30年以上合法建築基地面積+違章建
物投影面積≧1/2基地面積,其中30
年以上合法建築基地面積應達前述面積1/2。
(3).申請重建之建築基地至少有一條所臨
道路寬度應達8公尺,臨路寬度達8公
尺以上之總長度應達20公尺。
(4).新建建築物還需滿足退縮建築的要求
(自道路退縮4米,鄰地境界線退縮3米)
(5).全部所有權人同意。
3.獎勵:
給予15%的容積獎勵(建蔽率再減縮、
基地內鄰棟距離達8米以上、基地透水面積達
法定空地面積的80%時,可再增加5%的容積獎勵)。
七、如何開始?
歡迎來信免費諮詢詢問。
Email: soilwater0723@gmail.com
留言列表